福建住宅別墅加層改造設計規范(別墅加層改造違法嗎)

本篇文章給大家談談福建住宅別墅加層改造設計規范，以及別墅加層改造違法嗎對應的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。住宅建筑設計規范如下：總則1、為保障城鎮居民福建住宅別墅加層改造設計規范的基本住房條件和功能質量福建住宅別墅加層改造設計規范，提高城鎮住宅設計水平，使住宅設計滿足安全、衛生、適用、經濟等性能要求，制定本規范。

本篇文章給大家談談福建住宅別墅加層改造設計規范，以及別墅加層改造違法嗎對應的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

• 1、住宅建筑設計規范
• 2、別墅設計的規范。
• 3、別墅裝修設計要點及注意事項有哪些
• 4、論原有房屋的增層改造？
• 5、建造別墅需要什么規范？土建的！
• 6、房屋加層施工有哪些需要注意的

住宅建筑設計規范

住宅建筑設計規范如下：

總則

1、為保障城鎮居民福建住宅別墅加層改造設計規范的基本住房條件和功能質量福建住宅別墅加層改造設計規范，提高城鎮住宅設計水平，使住宅設計滿足安全、衛生、適用、經濟等性能要求，制定本規范。

2、本規范適用于全國城鎮新建、改建和擴建住宅福建住宅別墅加層改造設計規范的建筑設計。

3、住宅設計必須執行國家有關方針、政策和法規，遵守安全衛生、環境保護、節約用地、節約能源資源等有關規定。

4、住宅設計除應符合本規范外，尚應符合國家現行有關標準福建住宅別墅加層改造設計規范的規定。

術語

1、住宅residential building

供家庭居住使用的建筑。

2、套型dwelling unit

由居住空間和廚房、衛生間等共同組成的基本住宅單位。

3、居住空間habitable space

臥室、起居室(廳)的統稱。

4、臥室bed room

供居住者睡眠、休息的空間。

5、起居室(廳) living room

供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。

6、廚房kitchen

供居住者進行炊事活動的空間。

7、衛生間bathroom

供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。

8、使用面積usable area

房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構構造的面積。

9、層高storey height

上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

10、室內凈高interior net storey height

樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。

11、陽臺balcony

附設于建筑物外墻設有欄桿或欄板，可供人活動的空間。

12、平臺terrace

供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

13、過道passage

住宅套內使用的水平通道。

14、壁柜cabinet

建筑室內與墻壁結合而成的落地貯藏空間。

15、凸窗bay-window

凸出建筑外墻面的窗戶。

16、躍層住宅duplex apartment

套內空間跨越兩個樓層且設有套內樓梯的住宅。

17、自然層數natural storeys

按樓板、地板結構分層的樓層數。

18、中間層middle-floor

住宅底層、入口層和最高住戶入口層之間的樓層。

19、架空層open floor

僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。

20、走廊gallery

住宅套外使用的水平通道。

21、聯系廊inte-unit gallery

聯系兩個相鄰住宅單元的樓、電梯間的水平通道。

22、住宅單元residential building unit

由多套住宅組成的建筑部分，該部分內的住戶可通過共用樓梯和安全出口進行疏散。

23、地下室basement

室內地面低于室外地平面的高度超過室內凈高的1/2的空間。

24、半地下室semi-basement

室內地面低于室外地平面的高度超過室內凈高的1/3，且不超過1/2的空間。

25、附建公共用房accessory assembly occupancy building

附于住宅主體建筑的公共用房，包括物業管理用房、符合噪聲標準的設備用房、中小型商業用房、不產生油煙的餐飲用房等。

26、設備層mechanical floor

建筑物中專為設置暖通、空調、給水排水和電氣的設備和管道施工人員進入操作的空間層。

基本規定

1、住宅設計應符合城鎮規劃及居住區規劃的要求，并應經濟、合理、有效地利用土地和空間。

2、住宅設計應使建筑與周圍環境相協調，并應合理組織方便、舒適的生活空間。

3、住宅設計應以人為本，除應滿足一般居住使用要求外，尚應根據需要滿足老年人、殘疾人等特殊群體的使用要求。

4、住宅設計應滿足居住者所需的日照、天然采光、通風和隔聲的要求。

5、住宅設計必須滿足節能要求，住宅建筑應能合理利用能源。宜結合各地能源條件，采用常規能源與可再生能源結合的供能方式。

6、住宅設計應推行標準化、模數化及多樣化，并應積極采用新技術、新材料、新產品，積極推廣工業化設計、建造技術和模數應用技術。

7、住宅的結構設計應滿足安全、適用和耐久的要求。

8、住宅設計應符合相關防火規范的規定，并應滿足安全疏散的要求。

9、住宅設計應滿足設備系統功能有效、運行安全、維修方便等基本要求，并應為相關設備預留合理的安裝位置。

10、住宅設計應在滿足近期使用要求的同時，兼顧今后改造的可能。

指標計算

1、住宅設計應計算下列技術經濟指標：

——各功能空間使用面積(m)；

——套內使用面積(m/套)；

——套型陽臺面積(m/套)；

——套型總建筑面積(m/套)；

——住宅樓總建筑面積(m)。

2、計算住宅的技術經濟指標，應符合下列規定：

1） 各功能空間使用面積應等于各功能空間墻體內表面所圍合的水平投影面積；

2）套內使用面積應等于套內各功能空間使用面積之和；

3） 套型陽臺面積應等于套內各陽臺的面積之和；陽臺的面積均應按其結構底板投影凈面積的一半計算；

4） 套型總建筑面積應等于套內使用面積、相應的建筑面積和套型陽臺面積之和；

5） 住宅樓總建筑面積應等于全樓各套型總建筑面積之和。

3、套內使用面積計算，應符合下列規定：

1） 套內使用面積應包括臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛生間、過廳、過道、貯藏室、壁柜等使用面積的總和；

2） 躍層住宅中的套內樓梯應按自然層數的使用面積總和計入套內使用面積；

3） 煙囪、通風道、管井等均不應計入套內使用面積；

4） 套內使用面積應按結構墻體表面尺寸計算；有復合保溫層時，應按復合保溫層表面尺寸計算；

5） 利用坡屋頂內的空間時，屋面板下表面與樓板地面的凈高低于1．20m的空間不應計算使用面積，凈高在1．20m～2．10m的空間應按1/2計算使用面積，凈高超過2．10m的空間應全部計入套內使用面積；坡屋頂無結構頂層樓板，不能利用坡屋頂空間時不應計算其使用面積；

6） 坡屋頂內的使用面積應列入套內使用面積中。

4、套型總建筑面積計算，應符合下列規定：

1） 應按全樓各層外墻結構外表面及柱外沿所圍合的水平投影面積之和求出住宅樓建筑面積，當外墻設外保溫層時，應按保溫層外表面計算；

2） 應以全樓總套內使用面積除以住宅樓建筑面積得出計算比值；

3） 套型總建筑面積應等于套內使用面積除以計算比值所得面積，加上套型陽臺面積。

5、住宅樓的層數計算應符合下列規定：

1） 當住宅樓的所有樓層的層高不大于3．00m時，層數應按自然層數計；

2） 當住宅和其福建住宅別墅加層改造設計規范他功能空間處于同一建筑物內時，應將住宅部分的層數與其他功能空間的層數疊加計算建筑層數。當建筑中有一層或若干層的層高大于3．00m時，應對大于3．00m的所有樓層按其高度總和除以3．00m進行層數折算，余數小于1．50m時，多出部分不應計入建筑層數，余數大于或等于1．50m時，多出部分應按1層計算；

3） 層高小于2．20m的架空層和設備層不應計入自然層數；

4） 高出室外設計地面小于2．20m的半地下室不應計入地上自然層數。

套內空間

1、套型

2、臥室、起居室(廳)

3、廚房

4、衛生間

5、層高和室內凈高

6、陽臺

7、過道、貯藏空間和套內樓梯

8、門窗

共用部分

1、窗臺、欄桿和臺階

2、安全疏散出口

3、樓梯

4、電梯

5、走廊和出入口

6、無障礙設計要求

7、信報箱

8、共用排氣道

9、地下室和半地下室

10、附建公共用房

室內環境

1、日照、天然采光、遮陽

2、自然通風

3、隔聲、降噪

4、防水、防潮

5、室內空氣質量

建筑設備

1、一般規定

2、給水排水

3、采暖

4、燃氣

5、通風

6、空調

7、電氣

本規范用詞說明

1、為便于在執行本規范條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞，說明如下：

1) 表示很嚴格，非這樣做不可的用詞：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”；

2) 表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：

正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”；

3) 表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

4) 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的用詞，采用“可”。

2、本規范中指明應按其他有關標準執行的寫法為：“應符合……的規定”或“應按……執行”。

以上內容參考：百度百科——住宅設計規范

別墅設計的規范。

回答即可得2分。

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院福建住宅別墅加層改造設計規范，兩至三層樓形式福建住宅別墅加層改造設計規范；占地面積又相當大福建住宅別墅加層改造設計規范，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式福建住宅別墅加層改造設計規范，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨立洋房”、“聯排排屋”、“雙拼排屋”、“疊加排屋”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，并對別墅進行全面清理?！蓖瑫r明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發獨棟別墅在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其福建住宅別墅加層改造設計規范他別墅項目的6倍。

目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

別墅裝修設計要點及注意事項有哪些

對于別墅室內裝修來說，由于面積相對都比較大，而且業主對裝修要求也比較高，所以大部分業主都會選擇專業的裝修公司幫忙設計和裝修，但是在別墅的裝修設計中有一些要點和需要注意的事項，我們先來看看別墅裝修設計的六大要點：

1、留意獨棟別墅的總體規劃；2、留意原材料的安全系數；3、留意家居家具系統軟件的實際操作；4、留意別墅的總體設計；5、留意走線的分配；6、留意照明燈具的安裝要求。

接下來再詳細看看別墅裝修設計的注意事項有哪些：

一、材料安全性

1、主材購買第一原則：一定購買名牌產品，但不購買名牌新產品。同質量新款價格往往貴一倍以上，而今年新款往往是幾年前的款式稍加改動一下。

2、主材購買第二原則：好親力親為，回扣現象較嚴重。

3、主材購買第三原則：自己先使勁砍一低價，再請設計師幫忙，往往有意外大折扣，材料商往往給行業人士更低折扣，但流程不能反過來。

4、主材購買第四原則：好的辦法是以自己了解低價格全包給專業別墅裝修公司，裝修公司以自己行業優勢拿下更低一點的價格，利潤哪怕低一點往往也可以接受。

5、主材購買第五原則：大理石很麻煩，建議咨詢有經驗的別墅設計師。

二、謹慎閣樓挑空情況

層高較高的住宅內，隔出一個二層的閣樓，無論是水平分隔還是垂直砌墻，都必須考慮到加建結構的資料和承重、隔墻的厚度和高度的比例等。

三、注意開放式廚房的器皿

謹防小孩隨便亂碰如果家中采用了開放式廚房設計，無妨采用一下兩種廚房柜門安全開啟方式：刷卡式柜門 里面盛放尖銳的利刃。無把手柜門 應用磁鐵吸附原理，使柜體外觀保持完美的直線型設計，防止把手給孩子帶來的刮蹭。

四、別墅電器多時要合理布線

如果別墅衛浴中的供電裝置會比較專業和特別，應該使用電腦模擬電器與插座位置，合理分布電器的位置，方便實際使用。此外，大戶型的衛浴空間干濕分隔明顯，盡量把電器插座設置在干區內。

論原有房屋的增層改造？

下面是中達咨詢給大家帶來關于原有房屋的增層改造的相關內容，以供參考。

1概述

據統計我國目前有建筑物66億m2,價值38200億元。隨著國民經濟的飛速發展,許多建筑物受當時的經濟條件和建筑技術所制約,在建筑功能的完善程度和建筑結構的形式、裝飾方面已不能滿足時代要求,尤其是50～70年代末所建住宅,大多是解決吃飯、睡覺問題,很少有起居室、衛生間、儲藏室等,上下水、暖氣、煤氣、電器等設備更差,且成套率很低。這些房屋大部分是2～4層,其承重結構卻有一定潛力,如果將這批住宅全部拆掉,按“九五”規劃的小康標準蓋新房,國家財力難以承受,如果采用房屋加層的方法改造原有住宅中結構質量較好的,就能達到經濟、適用、快捷的建房目標。增層改造具有以下優點:1原有房屋一般多在地理位置較好、交通方便、生活供應配套較完善的地區,改造這里的房屋不需征地,建筑面積又能成倍增加,節約征地費用和配套費;2在舊房屋上加層屬于舊房改造與周圍建筑物的間距可維持現狀,在占地面積不變的情況下,增加該區域的建筑密度,不影響該區域正常的生活環境,深受周圍居民及房屋管理部門的歡迎;3如套型變化不大的加層,施工時原使用者不用搬遷,從而解決了無拆遷過渡用房的難題,節省搬遷費;4在增層改造的過程中,通過合理調整原建筑的平面和立面格局,擴建原有水、暖、電等配套設備,達到調整使用、美化環境的要求,以滿足小康住宅標準;5建設周期短、投資小、見效快,對于緩解建房速度跟不上日益增長的需求量具有十分重要的作用。

2增層改造的對象和可行性分析

2.1增層改造的對象增層改造的目的主要是節約投資,短期收效。在選擇改造對象時,更應著重于其安全設計,凡滿足下列條件的房屋可進行改造:1經綜合技術經濟分析,增層改造房屋的造價低于新建房屋造價;23～4層磚混結構或混合結構房屋;3房屋結構狀態良好,未因基礎不均勻下沉、地震和其他人為因素引起裂縫;4增層改造后房高、進深加大,應基本滿足房屋對日照的需求(但對房屋間距的要求根據實際情況可適當比新建筑物要求放寬)。

2.2增層改造的可行性分析在接受一個增層改造的工程項目前,首先要進行可行性分析,它包含專業技術分析和經濟技術分析。

3建筑設計增層設計的平面布局應滿足現行各類小康住宅的標準,對原有住宅的調整應力求每套住宅有一完整的套型平面,即每套內有臥室、廚房、廁所及陽臺。施工時應以不搬遷或少搬遷住戶為原則。新舊房屋宜聯成整體,最好不設施工縫。如必須利用沉降縫來解決新舊建筑的沉降差,應待立體結構完工后,用二次澆灌的方法將新舊房屋聯成整體,以增強房屋的整體性和抗側移能力?？拐鹪O防區應與抗震設防加固結合進行,以達到抗震加固和改造舊房的雙重目的。

在原結構上直接增層時,房屋中的煙囪及上下水管、煤氣、暖氣、電器設備的布局要考慮原有系統的布局和走向,盡量做到統一。如原房屋地基基礎和承重結構不滿足在原房屋上直接增層時,常采用門型框架和多層鋼筋混凝土框架加層,這樣就可利用框架的高度設置設備層。增設設備層后,增層部分的建筑平面可重新設計組合。

在立面設計時,要做到新舊建筑本身的協調統一,并充分考慮與周邊建筑區整體格調的協調。此外,還需適當考慮日照問題。

4結構設計

4.1直接增層方案

(1)一般剛性磚混結構(上下部均為磚混結構)。在對地基基礎及墻體強度進行復核驗算并滿足抗震設防要求后,可采用普通粘土磚或砌塊、輕質高強材料(如泰柏板等)來加砌新的上部墻體。當個別墻段或基礎強度不足時,可先進行局部加固處理。增層的承重體系可在原承重墻體上加層,也可采用與體系相反的承重體系,即原房屋為橫墻承重體系,增層部分為縱墻承重體系;原房屋為縱墻承重體系,增層為橫墻承重體系。但必須在剛性方案或抗震要求的間距內布置上下連貫的剛性橫墻。(2)多層全框架結構。當增層部分仍采用框架時,上下框架柱應對齊,將原結構框架柱頂鑿開,接長鋼筋后再澆筑增層部分的框架柱混凝土。在新舊結構交接處,亦即原屋面高度處宜現澆截面較高的轉換梁,以確保新舊結構在加層處有可靠的傳遞,并增強節點的抵抗能力。對老框架強度的驗算,除了考慮增層后增加的垂直荷載外,還要考慮房屋加高后,由于水平荷載增加而使側移加大的影響。必要時可設剪力墻,控制側移的影響,相對地提高框架的承載能力。(3)多層內框架結構。增層部分的結構布置與下層結構相同,內框架鋼筋混凝土中柱梁、磚壁柱設置至頂。根據抗震要求,層層設置鋼筋混凝土圈梁,房屋四大角設抗震柱,新加層抗震縱橫墻采用普通磚或砌體。加層的可行性取決于原鋼筋混凝土內柱及帶有壁柱的磚砌體的承載能力以及補強加固的可能性。(4)底層全框架結構。上部加層部分一般采用剛性磚混結構,由于上部加層而增加了底層框架的垂直荷載和水平荷載。對于經過復核驗算不能滿足加層強度及抗震要求時,可采用(口)形鋼架與原框架梁柱形成組合梁柱進行加固(此方案適合于非地震區使用)。(5)下部磚混、上部框架結構方案。這種類型主要是為了減小增層荷載,在舊房屋上部分采用填充輕質墻形成的框架結構體系。采用這種方案時上部框架柱應有可靠的錨固或支承,通常應結合對舊房加固,宜對舊房設構造柱,使其與加層中的框架形成整體,從而使框架梁柱落地,構造柱應盡可能伸入既有建筑物室外地面下500mm,或錨入基礎圈梁內,以避免上部框架柱未落地,而只是在舊樓層圈梁上連接,造成錨固不可靠的后果。(6)下部剛性方案、上部為彈性或剛彈性方案的磚混結構。此類建筑主要用于增設一個較大空間的會議室等。由于此類建筑的抗震性能差,不宜在地震區修建。在非地震區,應考慮新加縱墻有足夠的承受橫向風荷載的能力。此類房屋在增層時,應從外墻底部起,在室外側沿房高增設扶壁磚柱,用以增強加層部分墻體抵抗橫向水平力的能力,扶壁磚柱的斷面應滿足加層部分窗間墻的強度和穩定性要求。或加層部分增設鋼筋混凝土柱列與舊墻體增設的構造柱相連。

4.2外套結構當在既有建筑物上增加的層數比較多、增加的荷載較大,而原建筑的寬度不大于15m、高度在15m以下且不適于采用直接增層方案時,可采用外套結構增層方案〔1〕。外套結構可以解決直接增層不能解決的問題:1增層以后的層數、高度可不受《建筑抗震設計規范》(GBJ11-89)對砌體房屋層數和總高度的限制,而放寬到多層或高層鋼筋混凝土房屋的適用層數和高度〔2〕;2不受原平面設計及結構類型限制,可按新的使用功能要求,重新進行設計;3可以改善建筑立面,解決新舊部分不協調、不統一的問題,消除外形上簡單的加固痕跡。外套框架可分為兩大類:1外套框架與舊建筑物完全脫開,外套框架底層柱很高,中間無水平支點,稱為長腿柱外套框架;2外套框架與舊建筑物連在一起,在外套框架各層柱中間有水平支點,稱為短腿柱外套框架。

5地基基礎設計

5.1地基承載力的確定地基承載力是加層設計中至關重要的問題,其大小決定增加層數和上部結構方案的選擇,所以首先應該弄清既有房屋現在的地基承載力。一般認為舊有房屋的地基承載力在既有房屋荷載作用下,地基固結,產生壓密效應而得到提高。根據經驗,一般情況下可比原始承載力提高10%～50%。在設計中一般取20%～30%。這種土的壓密過程與基礎壓力的大小、基礎寬度、房屋建成的時間、土體本身的性質及滲透性、排水條件等有關。當房屋建造時間太長、原始資料不全、難于確定原有房屋的原始承載力時,也可以通過原位測試或取樣化驗,按與新建筑物相同的方法確定其承載力。根據經驗確定由恒載引起的地基沉降量:對于低壓縮性粘土,一般在施工期間已完成50%～80%;中等壓縮性粘土為30%～50%;高壓縮性粘土為10%～30%。砂土地基的沉降量一般在施工期間已基本完成,故建成8年以上的建筑都可認為地基承載力得到提高,在實際工程中最好在基底下1m范圍內取土樣化驗土的允許承載力和壓縮模量。

6結束語

房屋增層改造涉及面廣,原建筑物建造時間長、變化多、情況復雜,要做到適用、經濟、快捷難度很大,目前還沒有專門的加層設計法令性規定,因此設計前要廣泛收集資料、現場調查,認真分析資料,確定合理的建筑方案和結構方案。

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建造別墅需要什么規范？土建的！

建造規范：

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院福建住宅別墅加層改造設計規范，兩至三層樓形式；占地面積又相當大福建住宅別墅加層改造設計規范，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式福建住宅別墅加層改造設計規范，有室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨立洋房”、“聯排洋房”、“雙拼洋房”、“疊加洋房”都是高檔住宅，也叫花園洋房，不是別墅。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；亞別墅、類別墅容積率不大于0.7；別墅容積率不大于0.35。

排屋有公攤面積，中間有共體墻。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有注明：

1、本商品房戶型為：別墅；

2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積???平方米。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，并對別墅進行全面清理。”同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定福建住宅別墅加層改造設計規范了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤福建住宅別墅加層改造設計規范了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商采用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶后再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

別墅價值體現不單是按每棟建筑面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

房屋加層施工有哪些需要注意的

房屋實施加層改造前福建住宅別墅加層改造設計規范，要取得有關既有建筑物的第一手資料福建住宅別墅加層改造設計規范，力求對既有建筑物有一個全面的了解。

第一福建住宅別墅加層改造設計規范，盡量找到既有建筑物的設計圖紙和地勘資料。從圖紙中可以得到很多有用且很關鍵的信息。比如：建筑物的結構形式、基礎類型、地基承載力、建筑

材料及其強度要求，還有當年設計采用的規范、抗震

設防烈度、荷載取值，還有建筑物的平面、立面尺寸等等。通過設計圖紙和地勘資料，我們可以很清楚地掌握既有建筑物的設計信息。

第二，對既有建筑物的結構構件進行檢測，包括混凝土的強度、構件配筋、構件截面實際尺寸、建筑物的外觀質量等。通過對既有建筑物的把脈，我們不但可以了解建筑物的健康狀態，還可以通過比對圖紙判斷建筑物的施工質量，預測建筑物的預期壽命，原設計在承載力方面還有多少富裕度等問題。這些都是加層可行性分析所需要的最基礎數據。

一、直接加層法

：直接加層法是指在既有房屋上不改變結構承重體系和平面布置而直接加層的方法。這種方法適用于原承重結構和基礎的承載力、變形等能滿足加層的要求。后加部分的結構類型、使用材料等可以與既有房屋相同，也可以不同。比如既有房屋是鋼筋混凝土框架結構，后加的部分既可以是框架結構，也可以是鋼框架結構。使用這種方法，一般可以使原房屋增加2~3層，性價比比較理想。

優點是對既有房屋影響很小，基本不影響正常使用，施工周期較短，造價低；

缺點是受限于既有房屋和地基基礎的承載能力，增加層數和高度有限。

二、加固加層法：加固加層法是指先對既有房屋進行加固處理，然后再在其上加層的方法。這種方法適用于既有房屋的承載能力不足，需要對承重墻體、框架柱、基礎進行加固處理，以提高其承載力，滿足加層的需要。這種方法也可以使原有房屋增加3層左右。

優點是將原本加層無望的房屋變成了希望；

缺點是對既有房屋的影響比較大，需要改變既有房屋的結構構件尺寸、傳力途徑，增加結構構件數量等，施工周期長，造價高。

三、外套框架加層法：外套框架加層法又可以分為2類，

第一類是分離式外套加層法（即外套框架與舊房完全脫開，也稱高腳柱外套框架）；

第二類是整體式外套加層法（即外套框架與舊房結構連成整體，也稱短腳柱外套框架）。前者的優點是有明確的計算簡圖，荷載傳遞路徑明確；同新房一樣進行模型計算，圖紙繪制；對舊房進行徹底地改頭換面。缺點是擴大了平面布局，受周圍空間限制；結構形式屬于“高雞腿”結構，不利于抗震；造價偏高。后者因可利用舊房結構潛力，外套跨度小，造價低。缺點是新舊結構渾然一體，受力計算十分復雜，目前尚無合理可靠的計算方法。

在實際應用時，應根據既有房屋的實際情況和欲加的層數，并結合上述3種加層方案及其優缺點，進行加層設計。

對房屋的加層改造，只要按正常的程序，進行必

要的調查，掌握詳實的資料，選擇正確的增層設計方案，認真做好結構計算，采取合理的構造措施，規范施工，房屋的加層改造一樣能給社會貢獻出優良的建筑產品，創造出良好的經濟效益。

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