摘要：，北京的房改房（即由政府主導的住房改革項目所分配的房屋）與商品房在產權、土地出讓金以及購房政策上存在明顯區別。房改房通常指的是由國家或地方政府通過行政手段配售給職工的住宅，其價格通常低于市場價，并且不包含土地出讓金。相比之下，商品房是由開發商在市場上以市場價值出售的住宅，其產權歸購房者所有，并需要支付相應的土地出讓金。購買商品房時，購房者需要滿足一定的經濟條件和購房資格要求。這些差異反映了兩種房產在法律地位、投資回報以及政策導向上的不同。

一、北京房改房成本價轉商品房的基本情況

房改房是城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。在北京，房改房若要轉為商品房，一般需要繳納土地出讓金等相關費用。

二、房改房的相關計算

（一）房改房成本價計算

其計算公式為：住房的實際出售成本價單價 = 當年房改成本價×(1 - 年工齡折舊率×夫妻雙方房改工齡之和 - 年折舊率×竣工使用年限)×(1 - 現住房折扣率)×(1 + 結構增減系數) 。

（二）成本價購買與產權關系

按照成本價購買的房改房，房屋權歸職工個人所有。職工購買后，在滿足一定條件下可以進行轉商品房的操作。

三、房改房轉商品房的流程

1. 準備相關材料
   • 首先去房改辦政策法規科（在市房產局）領取《房改房上市交易申請表》。
   • 產權所有人填寫好上述申請表后，到原產權單位蓋章并領取《職工個人住房檔案建檔登記表》《房改出售公有住房完全產權評估價核定表》。
   • 拿單位蓋好章的申請表到市房產局公房科蓋章（需要10個工作日左右時間）。
   • 完成后，帶齊上述三張表及房改房相關資料回到房改辦，需要帶的資料有：房屋產權證、土地證、人及配偶身份證、戶口簿、結婚證等（需要查看原件及留復印件2份）（夫妻離異的提供財產分割協議書、夫妻一方已故的提供財產分割兌證書、未婚的提供未婚證明原件）。
   • 用以上資料在房改辦辦理《房改房上市交易備案表》，即上市證，完成在房改辦的所有手續。
2. 繳納土地出讓金
   • 在轉商品房過程中，繳納土地出讓金是重要的一步。土地出讓金繳納后，房改房在產權性質上更接近商品房。
   • 不同情況的房改房可能在土地出讓金的繳納標準上有所差異，具體要依據北京當地的政策規定。

四、轉商品房后的情況

• 房改房在繳納土地出讓金等相關費用后轉為商品房產權，與普通商品房一樣可以在市場上正常交易。但在此之前，由于房改房是福利分房轉化而來，與普通商品房有一定區別，如在上市出售過戶交易時，普通商品房是由開發商在取得土地之時就已經繳納過相關土地出讓金等費用，而房改房需要自行繳納土地出讓金等費用才能完成向商品房的轉變。

北京房改房轉商品房稅費計算

房改房轉商品房后的市場價值

北京房改房土地出讓金標準

房改房與商品房產權區別